Ich habe in den letzten Tagen in meinem Netzwerk von anstehenden Verschärfungen des Lex Koller erfahren. Panik gehört zur Natur der Branche. Aber lass uns kurz durchatmen und die Fakten anschauen. Was wirklich passiert, ist für uns private Vermieter, die hier leben und vermieten, eher eine Chance als eine Bedrohung.
Kurzer Hinweis vorab: Ich weiss nicht, welche Partei diese Verschärfung ins Rollen gebracht hat, und ich nehme hier auch keine politische Position ein. Mir geht es um eine Sache: Was bedeutet das marktwirtschaftlich für private Vermieter wie dich und mich? Parteipolitik ist nicht mein Geschäft. Die Analyse der Auswirkungen auf unseren Markt schon.
Was wirklich geändert wird
Der Bundesrat plant tatsächlich strengere Regeln für Drittstaatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz. Konkret bedeutet das:
- Kein Kauf mehr ohne Bewilligung für Hauptwohnungen oder Ferienimmobilien.
- Wer kauft, muss in der Schweiz wohnen bleiben (sonst Verkaufsfrist).
- Der Kauf von reinen Renditeliegenschaften durch Ausländer wird massiv erschwert.
Das Wichtigste zuerst: Diese Regelungen gelten nicht für dich, solange du in der Schweiz wohnst. Deine laufenden Vermietungen, deine Cashflows und deine Steuerplanung bleiben davon komplett unberührt. Es ändert sich nichts an deinem Alltag.
Der versteckte Vorteil: Weniger Konkurrenz beim Wiederverkauf
Viele denken sofort: „Oh nein, weniger Käufer = niedrigere Preise." Das stimmt nur bedingt. Wer sind denn die typischen Käufer einer privaten, kleinen Renditeliegenschaft in der Schweiz?
- Andere private Vermieter (wie wir).
- Kleine Familieninvestoren.
- Grosse ausländische Fonds und Spekulanten.
Mit der neuen Regelung fällt Gruppe 3 weg (oder wird stark verkompliziert). Was passiert dann?
- Das Angebot an Käufern verschiebt sich: Die Nachfrage kommt nun fast ausschliesslich aus dem Inland. Wir konkurrieren nicht mehr mit internationalem Kapital, das oft höhere Preise bietet, um den Zuschlag um jeden Preis zu erhalten.
- Preisstabilität durch lokale Nachfrage: Da Wohnraum hier weiterhin Mangelware ist, bleibt die Nachfrage bei lokalen Investoren stabil. Wer wirklich in der Schweiz wohnt und sucht, findet trotzdem Interesse.
- Ruhe auf dem Markt: Spekulative Blasen werden eher verhindert. Das macht den Markt berechenbarer – und das lieben wir als langfristige Investoren.
Kurz gesagt: Du verlierst keine potenziellen Käufer, die jemals interessant gewesen wären. Du gewinnst an Planungssicherheit, weil der Markt wieder mehr nach Schweizer Regeln und weniger nach globalem Investment-Dumping läuft.
Worauf du achten solltest
Natürlich gibt es einen Haken, aber er betrifft nur einen kleinen Teil: Ferienimmobilien. Wenn du eine Ferienwohnung am See oder am Berg besitzt, könnte der Weiterverkauf an ausländische Touristen schwieriger werden. Für Standard-Wohnungen ist das jedoch irrelevant.
Auch beim Verkauf an internationale Investoren könnten Prozesse länger dauern. Aber da der Grossteil unserer Verkäufe ohnehin an lokale Privatpersonen oder Firmen geht, ist das kein Dealbreaker. Im Gegenteil: Es filtert nur die Leute raus, die eigentlich nicht langfristig in die Schweiz investieren wollen.
Dass die Änderungen auch wirklich kommen ist natürlich noch lange nicht in trocknen Tüchern und selbstverständlich haben Grossinvestoren wenig Interesse daran. Dementsprechend gibt es viel Widerstand. Wir werden sehen was passiert. egal was passiert. Schlimmer wirds für uns private Vermieter wahrscheinlich nicht.
Die Vernehmlassung lief bis Mitte Juli 2026. Danach kommt erst die parlamentarische Behandlung. Es wird also noch dauern, bis etwas rechtlich bindend ist.
Fazit: Keine Panik, sondern Positionierung
Die Gerüchteküche brodelt, aber wenn man die Fakten betrachtet, sieht es gut aus für uns. Der private Sektor wird gestärkt, während spekulative ausländische Investitionen eingedämmt werden. Wer jetzt aufgibt oder Angst hat, verpasst vielleicht die Chance, in einem ruhigeren Markt ein Objekt zu finden, das andere wegen der neuen Regeln nicht mehr kaufen wollen.
Denke daran: Immobilien sind langfristig. Ein paar Paragraphen im Bundesgesetz ändern nichts daran, dass Wohnen ein Grundbedürfnis ist. Und solange die Schweiz wächst, brauchen wir Vermieter wie dich, die Verantwortung übernehmen.
Politische Neutralität: Dieser Beitrag analysiert die geplante Lex-Koller-Verschärfung ausschliesslich aus marktwirtschaftlicher Sicht und aus der Perspektive privater Vermieter in der Schweiz. Er drückt keine politische Stellungnahme zu den Initianten oder der Gesetzesvorlage aus. Welche Partei was unterstützt, ist hier nicht Thema.
Keine Rechts- oder Finanzberatung: Die Informationen basieren auf aktuellen öffentlichen Nachrichten und meiner persönlichen Einschätzung. Gesetze können sich während der Vernehmlassung ändern. Konsultiere für konkrete Transaktionen bitte einen Rechtsanwalt oder Treuhänder.
Quellen:
https://www.swisslife.ch/de/private/blog/immo/lex-koller-was-eigentuemer-jetzt-wissen-sollten.html
Weitere Quellen: Eigene Erfahrung, Wissen, Recherche Unterstützung durch KI.
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